Архив метки: ипотека

Анализ судебной практики 2013 года по делам об ипотеке

Анализ судебной практики 2013 года по делам об ипотекеАдвокатами одного из известных юридических центров Олега Сухова был проведен экспертный анализ судебных решений 2013 года, связанных со спорами, касающимися ипотеки. Вывод оказался довольно устрашающим для молодых семей.

Во-первых, в этом году значительно увеличилось число судебных дел, в которых рассматривались вопросы по выселению жильцов, по ряду причин не справляющихся с платежами на погашение ипотечного кредита.

Второе — число вступивших в законную силу решений о выселении также существенно увеличилось.

Судебное разбирательство применяется к заемщикам, прекратившим по разнообразным причинам вносить платежи в погашение ипотечного кредита. В таких ситуациях финансовые учреждения по условиям договора для того, чтобы вернуть свои средства, обращают взыскание на заложенное имущество, то есть на квартиру. В некоторых случаях такое жилье перепродается, в некоторых банк просто приобретает на него право собственности. Как результат, кредитующие банки не намерены оставлять такое помещение в распоряжении должника и обращаются в соответствующие суды с иском о выселении жильцов.

Адвокаты подтвердили в своем заключении, что большая часть неудачливых заемщиков вынуждена выселяться просто на улицу, так как никаких временных помещений для жилья им никто не предоставляет. При этом суды действуют четко в соответствии с формальными правовыми нормами, установленными законом Об ипотеке. Согласно его положений однозначно установлено, что обращение кредитором взыскания на объект заложенной недвижимости является достаточным фактом, чтобы прекратить права должника на предмет залога, которым в данном случае является квартира. При этом такая норма не противоречит, а только подтверждается смыслом 1-й части ст. 35 Жилищного кодекса. В ней определено, что в случае прекращения права пользования жильем, у такого лица наступает обязанность освободить занимаемое помещение. Если гражданин не делает этого в добровольном порядке, в отношении него может быть применено принудительное выселение.

ЖК, казалось бы, предусматривает выход. Это предоставление выселенным лицам жилья из состава маневренного фонда. Но практика показывает, что фактически такое решение не выполняется из-за отсутствия помещений. Регионы имеют очень небольшой запас жилья в маневренном фонде, и не могут использовать его, так как в большинстве случаев такие площади предназначены для работников бюджетной сферы. А такое жилье прямо запрещено направлять на решение вопросов участников коммерческих кредитов.

Как считает Олег Сухов, адвокат и основатель центра правовой помощи, до конца года количество судебных дел, рассматривающих проблемы выселения с ипотечного жилья, будет увеличиваться еще больше. Единственным выходом, по мнению юриста, может стать экстренное создание фонда маневренного жилья именно для ипотечных заемщиков, пострадавших от различных финансовых коллизий и оказавшихся не в состоянии справиться с кредитным бременем. Особенно актуальным такое решение должно стать в связи с готовящимися изменениями к закону о банкротстве физических лиц.

Кто такой созаемщик? Сколько может быть созаемщиков?

Кто такой созаемщик? Сколько может быть созаемщиков?Лояльность банков к клиентам, берущим ипотечный кредит, повышается. Это коснулось и допустимого числа созаемщиков: теперь их может быть не двое, а трое, четверо и даже пятеро. На такие условия согласны не все банки, но на рынке ипотечного кредитования вполне можно найти предложения, позволяющие взять ипотеку вскладчину всей семьёй, а не только супружеской парой.

Следует различать созаемщика и поручителя по кредиту. Поручитель гарантирует банку, что в случае, если заемщик не сможет выплачивать кредит, он, поручитель, внесет свои средства для погашения долга. Но доходы поручителя при расчёте ипотеки не учитываются.

Созаемщик – лицо, чьи доходы приплюсовываются к доходам главного заемщика. Например, супруг или супруга становятся созаемщиком автоматически.

Кроме того, можно привлечь дополнительных созаемщиков: например, совершеннолетних детей или, наоборот, родителей кого-то из супругов. Некоторые банки позволяют в качестве созаемщика привлекать братьев, сестёр и других родственников, и даже посторонних лиц, но это бывает нечасто. Близость родства созаемщика, как правило, является важным фактором при определении размера ипотечного кредита.

Ответственность созаемщиков в погашении ипотечного кредита прописывается в договоре. Она может быть как солидарной, так и наступать только в случае непогашения кредита основным заемщиком.

Платежи по ипотечным кредитам: почему банкам выгодны только аннуитетные платежи?

Платежи по ипотечным кредитам: почему банкам выгодны только аннуитетные платежи?Всем заемщикам, которые желают приобрести недвижимость, используя ипотечный кредит, хорошо известно, что существуют два вида платежа в банках — аннуитетные (равными частями), но и дифференцированные платежи. Однако банки, предоставляя кредит на жилье не торопятся предлагать своим заемщикам дифференциорванный платеж?

Депутаты Госдумы хотят обязать банки предлагать заемщикам два способа погашения кредита: не только аннуитетные (равными частями), но и дифференцированные платежи.

Законодатели собираются внести новую норму ко второму чтению в Госдуме законопроекта «О потребительском кредитовании», которое состоится этой осенью, рассказала «Известиям» председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Наталья Бурыкина.

Инициатива появилась на фоне решения, принятого на прошлой неделе Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом, поддержавшим позицию антимонопольщиков, которые предписали Сбербанку ввести альтернативный аннуитету вид платежа.

Причем по уже существующим договорам, как сказано в решении суда, люди могут самостоятельно обратиться в банк с требованием изменить условия.

В чем разница между аннуитетным и дифференцированным платежами?

Разница между дифференцированным и аннуитетным способами погашения заключается в порядке списания общей задолженности при возврате ссуды.

При дифференцированном варианте сразу же начинают погашаться и сумма кредита, и проценты по нему.

Аннуитетные платежи, напротив, предполагают в первую очередь выплаты заемщиком суммы начисленных процентов, а затем (как правило, через несколько лет) уже «тела» кредита. Таким образом банки пытаются максимально привязать заемщиков  и получить максимальную выгоду по процентам.

При дифференцированных платежах переплата по кредиту получается примерно на 20% меньше, чем при аннуитетных.

Например, в случае 20-летнего кредита на сумму 10 млн рублей под 12% годовых эта разница достигает 4,4 млн. При этом далеко не все банки предлагают клиентам выбрать, каким способом погашать ипотеку, отмечает издание.

Читайте: Что такое аннуитетный и дифференцированный типы платежей

Именно эта несправедливость и стала основанием для разногласий между антимонопольщиками и Сбербанком. В 2012 году управление Федеральной антимонопольной службы (УФАС) и ГУ Банка России по Ростовской области установили, что кредитная организация с 2011 года перестала выдавать кредиты (в первую очередь, ипотечные) с дифференцированным способом погашения, предлагая клиентам исключительно аннуитетный. Совместная комиссия УФАС и ЦБ признала Сбербанк нарушившим статью 10 закона о защите конкуренции.

В каких банках запущены акции по снижению процентной ставки по ипотеке?

В каких банках запущены акции по снижению процентной ставки по ипотеке?Процентная ставка по ипотеке важна при выборе банка. Ведь именно по этой ставке заемщик будет платить за пользование кредитом, которая выражается в процентах от суммы кредита за определенный промежуток времени, обычно за год. Поэтому такие акции, как снижение процентной ставки по ипотеке в банке являются хорошим стимулом для покупателей недвижимости.

Летом, как правило, летнее затишье, и именно осенью начинает оживать интерес клиентов к ипотеке. Отдохнувшие россияне после отпусков вновь начинают задумываться о покупке жилья в кредит. Специально для них банки и запускают выгодные акции.

К сентябрю сразу ряд банков объявили о проведении различных ипотечных акций. Если вы планируете обзавестись квартирой по ипотеке, то внимательно изучите все предложения банков. Некоторые могут сэкономить вам много денег.

Акция в банке ВТБ24

В банке ВТБ24 на 4 месяца запущена акция на покупку недвижимости в новостройках. По акции госбанк снизил ставки по ипотечным займам. Если вы будете брать кредит на 7 лет, то ипотека вам обойдется по ставке 11,5% годовых.

Акция в банке «Уралсиб»

Банк «Уралсиб» до 31 октября 2013 года проводит акцию «Ипотека для родителей». Согласно условиям акции банкиры готовы снижать по 0,5% за каждого несовершеннолетнего ребенка в семье. Если у заемщика уже есть дети, то ставку снизят сразу при подаче заявки. Если дети родились после получения кредита, то ставку снизят сразу после этого знаменательного события.

Акция в банке Транскапиталбанка

Ипотечная программа «12×24» от Транскапиталбанка действует до 30 ноября 2013 года. Участник акции может купить квартиру на вторичном рынке в любом регионе, где находятся офисы банка. Кредит можно получить по ставке 12% годовых на срок до 24 лет.

Программа «Молодые учителя»

Пока россияне мониторят сайты банков в поисках выгодных акций, молодые учителя не старше 35 лет могут рассчитывать на поддержку государства. Специально для этой категории граждан ставка по ипотеке составит не более 8,5% годовых. Как видим, данная цифра существенно ниже тех ставок, что предлагает рынок сегодня.

Ипотека для учителей станет доступнее. Программа по покупке квартиры «Молодые учителя»

Ипотека для учителей станет доступнее. Программа по покупке квартиры «Молодые учителя»На днях Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал распоряжение о распределении субсидий по ипотечным кредитам для учителей. Об этом он заявил на совещании по подготовке к новому учебному году. Какие ипотечные программы помогут учителям приобрести жилье? Какие условия по ипотеке предусмотрены для учителей?

Благодаря субсидии, которая будет выделена в регионы молодые учителя смогут приобретать квартиры на более выгодых условиях. «Субсидия предоставляется на софинансирование расходных обязательств субъектов Российской Федерации, связанных с субсидированием в полном объеме первоначального взноса, но не более 20% от суммы ипотечного кредита, предоставленного молодым, в возрасте до 35 лет, учителям государственных образовательных учреждений субъектов Российской Федерации и муниципальных образовательных учреждений, реализующих образовательные программы общего образования«, — отмечается в сообщении.

«Надеюсь, это также поможет решать очень сложные проблемы предоставления жилья нашим педагогам, а делать это необходимо«, — отметил премьер А.Д. Медведев.

Читайте: Кто может оформить льготный ипотечный кредит «Молодые ученые»?

Субсидии распределят между 73 регионами, которые подтвердили наличие своих программ специального ипотечного кредитования молодых педагогов со ставкой не более 8,5 процента годовых.

Программа по приобретению квартиры «Молодые учителя»

Ипотечный продукт «Молодые учителя» разработан АИЖК для  ипотечного кредитования Молодых учителей с целью приобретения ими жилья.

Преимущества продукта:

  • Фиксированная процентная ставка на весь срок кредитования – 8,5% при приобретении квартиры или дома, расположенного на территории организованной комплексной застройки;
  • Сниженный первоначальный взнос – заемщик должен внести не менее 10% собственных средств на приобретение жилья;
  • Возможность приобретения квартиры на этапе строительства по ставке не более 10,5%
  • Возможность оплаты части первоначального взноса за счет субсидии (при наличии права на получение субсидии), а также средств Материнского (семейного) капитала при наличии;
  • Возможность учета иных социальных выплат на этапе получения кредита (средства ФЦП «Жилище», региональные субсидии, средства материнского (семейного) капитала);

Ипотечным продуктом могут воспользоваться учителя в возрасте до 35 лет (включительно):

  • имеющие право на субсидию для оплаты части первоначального взноса по ипотечному кредиту. Молодой учитель должен подтвердить право на получение субсидии, предоставив при получении ипотечного кредита сертификат участника программы, выданный уполномоченным органом субъекта РФ и/или муниципального образования и подписанный должностным лицом с указанием размера субсидии.
    или
  • имеющие общий педагогический стаж не менее 3-х лет, и работающий на последнем месте работы не менее 6-ти месяцев в государственном образовательном учреждении субъекта Российской Федерации или муниципального образовательного учреждения, реализующего образовательные программы начального общего, основного общего и среднего (полного) общего образования. Наличие субсидии не является обязательным условием при получении ипотечного кредита «Молодые учителя».

Читайте: Ипотека для молодой семьи. Какие программы доступного жилья для молодой семьи существуют?

Информация о возможностях получения субсидии на оплату первоначального взноса

29 декабря  2011 года Правительством РФ (постановление Правительства РФ 1177 от 29.12.2011) была утверждена программа поддержки Молодых учителей при ипотечном кредитовании. В соответствии с ней учителя до 35 лет могут претендовать на получение субсидий для оплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту. Средства субсидий выплачиваются за счет федерального и регионального бюджетов. Совокупный размер субсидии составляет до 20% от суммы кредита.

Списки участников программы Молодых учителей, имеющих право на субсидию, формируются каждым регионом самостоятельно. Этим занимается местный уполномоченный орган, как правило, министерство образования/департамент образования. Условиями региональных программ могут также вводить дополнительные ограничения для участников программы, например, по стажу работу, выполнению критерия нуждаемости и пр. Поэтому, для получения полной информации о том, в каком порядке и в какие сроки вы можете претендовать на включение в списки получателей субсидии для приобретения жилья с использованием ипотечного кредита вам необходимо обратиться в министерство образования/департамент образования. Координаты скачайте по ссылке.

Основные условия программы «Молодые учителя»

Требования к заемщикам1.1. Одним из заемщиков-залогодателей должен являться Молодой учитель в возрасте до 35 лет (включительно).1.2. Молодой учитель при наличии у него права на получение средств Субсидии1 может направить ее на оплату части первоначального взноса. Наличие субсидии не является определяющим при получении ипотечного кредита.

1.3. При отсутствии у Молодого учителя права на получение субсидии должно выполняться требование о продолжительности общего педагогического стажа работы Молодого учителя. Стаж  должен быть не менее 3-х лет.

1.4. Общее количество заемщиков, удовлетворяющих требованиям Стандартов Агентства и выступающих по одному кредитному договору/договору займа, не может превышать 4 (четырех).

1.5. Заемщики должны состоять в близких родственных связях хотя бы с одним из остальных заемщиков-залогодателей. Под близкими родственными связями понимается принадлежность заемщика к одной из следующих групп родственников по прямой линии (прямое родство): супруг (супруга), родители (усыновители), братья и сестры.

Вид обеспечения
  • Залог приобретаемой за счет кредитных/заемных средств квартиры
  • Залог приобретаемого жилого дома с земельным участком
  • В случае приобретения квартиры на этапе строительства – залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, входящих в перечень , до даты государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру.
  • Страхование имущества
  • Ипотечное страхование ответственности заемщиков.
Возможность учета субсидийПраво на получение субсидии должно подтверждаться сертификатом или иным документом, свидетельствующим о праве на получение субсидии «Молодым учителем».В качестве части первоначального взноса могут быть учтены иные  региональные субсидии, в том числе средства Материнского (семейного) капитала.
Первоначальный взносМаксимальное значение коэффициента К/З по кредиту (займу) – 90 %, при этом должно быть выполнено требование о наличии ипотечного страхования*Часть первоначального взноса может быть оплачена за счет средств субсидии, но при этом не менее 10% стоимости приобретаемого жилья должно быть оплачено заемщиком за счет собственных средств.
Процентная ставка Процентная ставка устанавливается на дату заключения кредитного договора/договора займа в размере:

  • 8,5% годовых для кредитов, выданных на приобретение квартиры в многоквартирном доме, квартиры или на дом с земельным участком, расположенным на территориях организованной комплексной малоэтажной застройки ;
  • 10,5% годовых для кредитов, выданных на приобретение индивидуального жилого дома;

В случае приобретения квартиры на этапе строительства процентная ставка устанавливается в размере:

  • 10,5% годовых – с даты, следующей за датой выдачи кредита/займа, и по последнее число месяца, в котором закладная, предметом ипотеки по которой является приобретенная квартира, выдана залогодержателю;
  • 8,5% годовых – с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором закладная на приобретенную квартиру выдана залогодержателю.
Соотношение платеж/доходЕжемесячная сумма платежей заемщика не может превышать 45% его ежемесячного совокупного дохода (совокупного дохода всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке), при этом при оценке платежеспособности учитываются прожиточные минимумы на каждого заемщика, участвующего в сделке.
СтрахованиеОбязательным условием является оформление договора имущественного страхования предмета залога (приобретаемой недвижимости).
Страхование жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование) не является обязательным и оформляется по желанию заемщика.*Если первоначальный взнос по кредиту составляет менее 30% от рыночной стоимости жилья, в обязательном порядке должна быть застрахована ответственность заемщика по кредитному договору.

Где можно получить кредит на жилье учителям?

Для получения ипотечного кредита по программе «Молодые учителя»,  в том числе прохождения предварительного андеррайтинга  выберите кредитора (банк), работающего по данной ипотечной программе  в вашем регионе.

Кроме этого, если вы не обладаете информацией о включении вас в списки получателей субсидий в вашем регионе, вам необходимо уточнить в департаменте общего образования  министерства образования вашего региона информацию о том, в каком порядке и в какие сроки вы можете претендовать на включение в списки, каким образом можно подать заявку на включение вас в списки получателей субсидии.

В различных регионах подходы к формированию списков различаются, но основными критериями является возможность и желание получить ипотечный кредит для приобретения жилья, стаж работы и иные критерии.

Какой платеж выбрать при ипотеке: аннуитетный или дифференцированный? Расчет платежей

Какой платеж выбрать при ипотеке: аннуитетный или дифференцированный? Расчет платежейСуществует  целый ряд параметров ипотечного кредита: это и его размер, срок, процентная ставка, размер первоначального взноса, санкции за досрочное погашение, комиссия и т.д. Всего насчитывается до 60 параметров ипотечного кредита. И все они далеко не равноценны.

Многие операционные сборы (за рассмотрение заявки, аренду ячейки) носят разовый характер и в общем совершенно незначительны. Другие (санкции за досрочное погашение, снятие залога с имеющейся недвижимости) действуют ограниченное время. Третьи сопровождают кредит в течение всего срока. Например, комиссию за обслуживание счета можно смело приплюсовать к процентной ставке.

Кстати, ставка кредита — наиболее яркий показатель, занимающий первые строчки в рекламных материалах — далеко не самый важный критерий стоимости кредита. Точнее не единственный. Минимальные (по сравнению с другими) проценты одного из банков сразу привлекают к себе внимание, и парализует попытки глубже разобраться в программах. В то же время от внимания заемщика часто ускользает такой важный показатель, как тип погашения — аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся, или «от остатка»).

Читайте: Что такое аннуитетный и дифференцированный типы платежей?

Любой специалист по ипотечному кредитованию объяснит это тем, что «99% банков применяют аннуитентную схему», — и будет в принципе прав. Между тем не только в процентной ставке, но и  в типе платежа заключена важная суть процесса погашения долга. А значит, потенциальному заемщику следует в первую очередь разобраться с этим показателем ипотечного кредита.

Дифференцированный платеж

Итак, при дифференцированных платежах вся сумма основного долга делится на равные части и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга.

Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 или 20 лет, ведь инфляция велика, и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет.  Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента «потянуть» первые платежи.

Однако первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством. Благодаря «совместным усилиям» падающих процентов и инфляции (а у многих людей со временем еще и повышаются доходы) выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока фактически снижаются в десяток раз.

Но основное преимущество дифференцированных платежей даже не в этом. Для того, чтобы по достоинству оценить вышеуказанную схему платежей, рассмотрим, что же подразумевается под  аннуитетной схемой погашения ипотечного займа.

Аннуитетные платежи

С 2002—2003 годов почти все банки стали быстро переходить на аннуитетные платежи. При этом типе расчетов вы платите каждый месяц одинаковую сумму. При данной схеме погашения минусов гораздо больше, особенно если внимательно изучить возможные варианты развития событий. Остановимся на них подробно.

Во-первых, формула расчета аннуитетного платежа такова, что общая сумма выплат по процентам при аннуитетном платеже будет выше, чем при дифференцированном. Например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного платежа означает для заемщика примерно ту же сумму, которую выплатит при 14% дифференцированного платежа.

Во-вторых, при аннуитетном платеже сохраняется главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает  в первую половину срока. Синоним аннуитетного платежа — «равными долями», но это отнюдь не означает, что выплаты равномерно погашают сумму основного долга. Проблема в том, что в первые месяцы и годы вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым.

Представим такую ситуацию. Два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно. С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму — три четверти.

То же и в обратном, несчастливом случае. Оба заемщика на середине срока объявили дефолт. Тот, который брал кредит на условиях дифференцированного платежа, отдал банку в целом на 15—18% больше, чем тот, который выплачивал по аннуитету. Однако он все же покрыл половину основного долга и, потеряв заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье. «Аннуитетный» заемщик за половину срока перечислил банку примерно столько же процентных платежей, что и первый, а вот основного долга — только четверть.
Выгода банков при различных платежах

Можно дать и еще один ответ на вопрос, почему банки массово перешли к аннуитету. Три-четыре года назад даже отъявленные скептики поняли, что экономический рост — это надолго. На ипотечный рынок ежемесячно выходило чуть ли не по десять новых банков. Стало ясно, что процентные ставки будут падать. И тогда те, кто брал кредит под 20% годовых, зададутся вполне естественным вопросом: «Не погасить ли мне старый долг и взять новый кредит в другом банке под 14%? А потом и под 10%?» Банкам потребовалось принять меры, чтобы держать такое перекредитование под контролем, сохранить лояльность заемщиков.

Аннуитетная схема погашения – это надежный крючок для клиента! «Хотите перекредитоваться? Без проблем! — говорят в банке заемщику. — Всего вы выплатили $30 тыс., из них $5 тыс. основного долга и $25 тыс. — проценты, которые, как вы понимаете, возврату не подлежат. Ну, так как? Будете погашать досрочно или продолжим сотрудничество?»

В то же время сама суть дифференцированных платежей (процентное начисление на остаток основного долга) предполагает, что досрочное погашение, сокращение тела долга, должно существенно уменьшать выплаты по процентной ставке.

Да, банк предоставляет заемщику крупную сумму. Да, инфляция в стране велика. Но не забывайте, что, отдав клиенту деньги, банк кое-что взял у него. Он получил в залог квартиру — это очень хороший актив, который постоянно дорожает. Не вы один потираете руки, читая новости о быстром росте цен на рынке жилой недвижимости. Где-то на другом конце города руки потирает и банкир, причем по поводу вашей же квартиры. Боже упаси, он вовсе не мечтает о вашем дефолте. Впрочем… перечитайте еще раз пункты договора о том, при каких условиях банк может потребовать полного досрочного погашения кредита. Вот так, взять и потребовать, не интересуясь, где заемщик возьмет деньги.

Ипотечный кредит несет для банка самые низкие риски. Что вы с этой квартирой сделаете? Куда увезете, куда спрячете? А если и попортите слегка, то ведь у риэлторов термин «убитая квартира» почти вышел из употребления: при такой-то цене сделать скромный ремонт — сущий пустяк (тем более что квартира застрахована). Банк не просто получает с ипотечного заемщика свои 10—14% (кстати, перечитайте и пункты договора о том, при каких условиях банк вправе повысить процент). Он на многие годы вперед с точностью до одного дня и рубля знает о поступлении этих платежей. Значит, ему не требуется ждать 10—20 лет, и уже сейчас он может уверенно распоряжаться этими деньгами.

Банк собирает кредитные обязательства в пулы, скажем, по $20—50 млн и продает их ипотечным фондам (секьюритизирует). По сути возвращает себе выданные заемщику деньги и становится лишь оператором-посредником между заемщиком и фондом.

Итак, резюме:

Если при покупке квартиры в кредит заемщик хочет взять максимальный размер кредита, который позволяет его ежемесячный подход, и не собирается его досрочно погашать, ему выгоднее выбрать программу с аннуитетными платежами. В этом случае, если он решит брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита окажется намного меньше. Почему? Потому что в отличие от аннуитета, где все платежи равны, дифференцированный подход подразумевает, что первый платеж самый большой, а последний — самый маленький.

В остальных случаях, а также с точки зрения вероятности наступления непредвиденных событий (а что Вы можете гарантировать в своей жизни через 5 – 10 лет?), выгоднее найти банк, предлагающий ипотечные программы с дифференцированными платежами. Это касается и срока кредитования — если заемщик обращается за долгосрочным кредитом (на 20—30 лет), ему лучше выбрать дифференцированный платеж

Основными кредиторами, применяющими сегодня дифференцированную схему погашения, являются Сбербанк и Газпромбанк, на рынок с подобным предложением постепенно выходят и другие организации. Из недавних — банк Глобэкс, который предлагает несколько кредитных продуктов, предназначенных для покупки жилья.

В целом же лучшей схемы погашения нет, так же как не существует и лучшего банка. Каждый человек или семья должны искать свое, индивидуальное решение.

Как провести оценку недвижимости при покупке квартиры по ипотеке?

Как провести оценку недвижимости при покупке квартиры по ипотеке?Оценка приобретаемой недвижимости по ипотеке для банков является одним из обязательных условий выдачи ипотечного кредита. Это связано с тем, что залог предмета ипотеки является основным обеспечением возврата заемщиком банку кредитных средств.

Оценка стоимости предмета ипотеки осуществляется оценочными фирмами, специалистами-оценщиками. Оценщики, учитывая множества факторов, таких как возраст объекта недвижимости, тип объекта, конструкция и планировка, степень износа, используемые материалы, рыночную стоимость аналогичных объектов и множество других, выполняют расчет текущей рыночной стоимости объекта недвижимости по специальным методикам.

Немаловажную роль в стоимости приобретаемой недвижимости играет месторасположение данного объекта, экологическая ситуация местности, близость к транспортным магистралям, степень развития района и его перспективы.

Читайте: Как получить налоговый вычет на проценты по ипотечному кредиту? Необходимые документы и примеры расчета

Существует большое разнообразие методик и подходов к оценке недвижимости, но независимо от того, какие методики используются, основное внимание при оценке должно уделяться методу сравнительных продаж. В данном методе рассматриваются различные аналогичные объекты недвижимости по их рыночной стоимости с учетом различных поправочных коэффициентов и специальных индексов, что позволяет оценить рассматриваемый предмет ипотеки с учетом ситуации на рынке недвижимости и перспектив его развития.

Основная специфика процесса оценки приобретаемого в ипотеку жилья является то, что банк-кредитор принимает данный объект в качестве залога, для обеспечения возврата выданных ипотечных средств. В связи с этим банк, учитывая текущую стоимость предмета ипотеки на момент выдачи кредита, должен спрогнозировать возможность изменения его стоимости и обезопасить себя от потери денежных средств, в случае продажи данного объекта при банкротстве заемщика.

В конечном итоге, от оценочной стоимости предмета ипотеки зависит максимальный размер ипотечного кредита, который выдаст банк по ипотечной программе. Так же размер оценочной стоимости отразиться и на величине минимального первоначального взноса. В итоге может получиться такая ситуация, что изначальные параметры кредита, на которые вы рассчитывали (срок ипотечного кредита, процентная ставка, платеж по ипотечному кредиту) могут измениться из-за того что оценочная стоимость приобретаемой недвижимости окажется выше или ниже предполагаемой. Все это приведет к изменению фактических расходов по ипотечному кредиту.

В итоге может потребоваться привлечения дополнительных денежных средств в качестве первоначального взноса или созаемщиков и поручителей, для увеличения подтверждаемых доходов. Задача банка – провести анализ на основе отчета об оценке недвижимости достаточность данного обеспечения для предоставления ипотечного кредита запрашиваемого размера.

Подбирая ипотечную программу под себя (с учетом вашего трудового стажа, наличие или отсутствие несовершеннолетних детей и прочих факторов) необходимо обращать внимание на максимальный размер ипотечного кредита от стоимости приобретаемого жилья, так как банк предоставит вам ипотечный кредит не больше этого процента от оценочной стоимости недвижимости.

ДЛЯ КАКИХ ЕЩЕ ЦЕЛЕЙ НУЖНА ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

  • Сделки купли-продажи;
  • Использование квартиры в качестве залога при получении ипотеки;
  • Раздел имущества при разводе (для определения доли);
  • Оформление в качестве наследства;
  • Оформление страховки;
  • Решение имущественных споров;
  • Оценка квартиры для органов опеки;
  • Внесение в уставной капитал.

ЭТО ВАЖНО ЗНАТЬ

Из чего складывается цена квартиры

Профессиональные участники рынка разделяют оценку жилья на три основных составляющих:

1. Месторасположение дома, в котором находится квартира:

  • Район города, его удаленность от центра;
  • Преобладающая застройка микрорайона;
  • Транспортная доступность и обеспеченность общественным транспортом;
  • Инфраструктура района;
  • Состояние прилегающей территории;
  • Экологическая обстановка.

2. Состояние дома:

  • Тип здания и его состояние;
  • Количество этажей;
  • Год постройки;
  • Материал стен и перекрытий;
  • Состояние коммуникаций;
  • Состояние подъезда;
  • Наличие стоянки или подземного гаража.

3. Состояние самой квартиры:

  • Площадь: общая/жилая;
  • Кол-во комнат, их площадь;
  • Этаж, на котором расположена квартира;
  • Площадь кухни, ее состояние;
  • Санузел, его состояние;
  • Высота потолков;
  • Наличие балкона или лоджии;
  • Общее состояние квартиры;
  • Данные о наличии перепланировок;
  • Качество вида из окна.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ

  • Поэтажный план дома, где расположено жилье.
  • Экспликация (пояснение) к поэтажному плану.
  • Свидетельство или договор социального найма, где содержится информация о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
  • Бумаги, утверждающие имеющиеся перепланировки в квартире (если они производились).
  • Сведения о наличии юридических обременений имущества.

Размер ставки по ипотеке может быть уменьшен за счет комплексного страхования

Размер ставки по ипотеке может быть уменьшен за счет комплексного страхованияВы получаете кредит на покупку недвижимости. Одним из условий выдачи такого кредита является заключение договора ипотечного страхования.

При этом весьма немалые расходы обусловлены тем, что практически все ипотечные банки, помимо обязательного страхования залога на случай его повреждения или полного уничтожения прописанного в законе об ипотеке требуют заемщиков заключать договора со страховщиками и на другие виды страхования.

Как правило, под вышеупомянутыми видами подразумевается риск утраты жизни или трудоспособности, риск утраты права собственности на квартиру (титула), а также риск нанесения ущерба имуществу. Все эти меры и принято называть комплексным страхованием ипотеки.

Читайте также:  Кто такой кредитный брокер и какая польза от ипотечного брокера?

Стоит отметить, что комплексное страхование ипотеки является предметом интереса не только кредитора, но и самого заемщика. Например, если наступает страховой случай, то платежи по ипотеке будет выплачивать страховая компания.

Что рекомендуют банки страховать при выдаче ипотеки?

1. Риск утраты жизни или трудоспособности

В данном случае, страховой случай возникает, если заемщик умер, либо утратил трудоспособность в результате несчастного случая, приведшего к инвалидности I или II группы. Но это не значит, что если вы немолодой человек и имеете проблемы со здоровьем, то вам непременно будет отказано в страховке. Просто обслуживать вас будут по более высокому тарифу. То же самое касается и специалистов профессий связанных с повышенным риском. Например, пожарников или каскадеров.

Читайте также:  Ипотека для молодой семьи. Какие программы доступного жилья для молодой семьи существуют?

Как правило, базовые тарифы страховых компаний унифицированы и варьируются в зависимости от пола и возраста заемщика. Например, в компании «Альфа-Страхование» страхование жизни заемщика-женщины обходится в 0,2% стоимости недвижимости, заемщика-мужчины — в 0,35%, в «Ренессанс-Страховании» — соответственно от 0,25 до 0,81% и от 0,35 до 1,4%. В свою очередь Росгосстрах установил базовый тариф для заемщика в возрасте до 35 лет на отметке от 0,3 до 0,43% стоимости недвижимости, от 36 до 55 лет — 0,8-1,3%. Если к страхованию жизни добавляется еще и страхование от временной нетрудоспособности тариф в среднем увеличивается на 0,1- 0,2%.

2. Рис нанесения ущерба имуществу

Имеется ввиду страхование на случай утраты или повреждения недвижимого имущества, одновременно являющегося предметом залога. Подразумевается повреждение или утрата жилья в результате непредвиденных обстоятельств (пожар, стихийное бедствие и т. п.). Расценки в разных страховых компаниях варьируются в среднем от 0,1 до 0,4% стоимости недвижимости. Например, в компании «Альфа-Страхование» от 0,1 до 0,14%, в «Ренессанс-Страховании» от 0,18 до 0,35%, в Росгосстрахе и РОСНО от 0,2%, в УралСибе от 0,3 до 0,38%.

Стоит напомнить, что некоторые банки требуют застраховать помимо основных конструктивных элементов квартиры еще и внутреннюю отделку. Но так как в каждой квартире отделка индивидуальна и стандартные подходы к ее оценке малоприменимы эта процедура является более сложной. Именно поэтому в некоторых страховых компаниях это предложение не включено в стандартный пакет услуг.

Сегодня стоимость страхования квартиры с ремонтом в среднем составляет от 0,2 до 0,5% стоимости недвижимости. Кстати, если даже банк и не требует обязательного страхования отделки, лучше ее все-таки застраховать в рамках общего ипотечного страхового пакета.

3. Риск утраты права собственности на квартиру (титула)

Третий пункт — это страхование на случай утраты права собственности заемщика на недвижимое имущество, являющееся предметом залога. Возмещению подлежат убытки, возникающие в результате утраты заемщиком права собственности на приобретаемое жилье на основании вступившего в законную силу решения суда.

В среднем стоимость этой услуги составляет от 0,2 до 0,5% стоимости недвижимости. Так в Ингосстрахе от 0,2%, «Альфа-Страховании» — 0,25-0,35%, «Ренессанс-Страховании» — от 0,28 до 0,45%.

Обязательно ли ипотечное комплексное страхование?

Каждому заемщику нужно знать, что оформляя ипотеку, он не обязан страховать свое здоровье и жизнь.

Однако, все-таки обратившись к страхованию, он может надеяться на более выгодные условия кредитования и на сниженную ставку процента. Поэтому клиентам нужно самим решать, страховать ипотеку или нет. Статистика показывает, что население все чаще прибегает к ипотечному кредитованию.

Если раньше банки имели право навязывать своим клиентам страховку, то сейчас все изменилось. С конца прошлого года вышло постановление, рассматривающее случаи соглашений среди страховых компаний и кредитных организаций. Так вот в соответствии с ним к обязательному страхованию при оформлении ипотеки относится только страхование залога. Все остальные виды страхования предлагаются заемщику на добровольной основе. В связи с этим большое количество заемщиков стало пренебрегать страхованием, экономя при этом свои деньги. Банки стали нести убытки, и чтобы как-то их покрыть, начали кредитовать отказавшихся от страховки клиентов по повышенной ставке процентов. Этому примеру последовали почти все банки страны и теперь трудно найти выгодные условия ипотеки, не согласившись на страхование. По средним показателям процентные ставки увеличивают не менее чем на 3-4 процента.

Комплексное страхование

Надо отметить, что комплексное страхование, когда входят в страховку входят все риски, обойдется дешевле. В комплексное страхование входит страховка здоровья и жизни заемщика, страховка залога и некоторые другие виды страхования. Также стоит знать, что ставка процента является фиксированной на весь период кредитования.

А вот платежи по страхованию будут уменьшаться с каждым годом, так как привязаны к оставшейся сумме кредита. Это особенность комплексного страхования.

Во сколько обойдется страховка

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Цена, в которую обойдется страхование, будет зависеть от множества условий. К ним относятся условия конкретной страховой фирмы, состояние здоровья и возраст заемщика, состояние недвижимости и сумма кредита. Например, оформляя ипотеку на квартиру в новостройке, страхование титула не потребуется.

Можно с уверенностью назвать средние цены на ипотечное комплексное страхование. Это один – два процента годовых от остаточной суммы кредита. Страхование титула при этом выйдет в 0,2% годовых, страхование заложенного имущества в 0, 3%, страхование здоровья и жизни заемщика – 0,5%.

Можно перенести процентные соотношения на конкретные суммы. К примеру, заемщик взял ипотеку на сумму три миллиона рублей. Комплексное страхование оценится в 25-30 тысяч рублей. Однако во все последующие годы платежи по кредиту вместе со страховыми платежами будут уменьшаться.

Ежегодный страховой взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет, в среднем, 1% от страховой суммы.

Величина страхового взноса зависит от:

  1. срока страхования;
  2. вашего возраста и состояния здоровья;
  3. технического состояния вашей недвижимости;
  4. количества предыдущих сделок с вашей недвижимостью.

Комплексный договор ипотечного страхования заключается, в зависимости от срока действия кредитного договора, на период от 1 года до 30 лет.

Для заключения договора вам необходимо:

  1. заполнить заявление на страхование;
  2. предоставить сведения о предыдущих сделках с недвижимостью для проверки ее юридической чистоты.

Страхование ипотеки — это:

  • финансовая гарантия возврата банку вложенных в недвижимость кредитных средств;
  • страховая оценка квартиры по ее рыночной стоимости;
  • полное соответствие условий страхования требованиям банка, выдавшего кредит;
  • оперативное урегулирование убытков;
  • бесплатная преддоговорная экспертиза предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью.

Возможна ли ипотека на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Возможна ли ипотека на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой?При выборе квартиры для покупки в ипотеку, банки предъявляют строгие требования, одно из которых — узаконенная перепланировка. Встает вопрос, возможно ли ипотека при неузаконенной перепланировке и что нужно сделать, чтобы получить денежные средства от банка на покупку недвижимости?

Начнем с того, что перепланировка в квартире бывает различной, и прибегая к ипотечному кредитованию, покупатель должен уделять внимание документации на квартиру, в частности документы из БТИ (технический паспорт квартиры, экспликация и т.д.).

Если на плане БТИ, есть так называемые красные линии (неузаконена перепланировка), то банк квартиру не одобрит к сделке, потому, что может быть, что перепланировка ипотечной квартиры по своим параметрам нарушает действующее законодательство, а затраты на приведение либо документов в соответствие с действующей ситуации в квартире, либо квартиру в соответствии с действующими документами заранее не известны. Ведь кредит выдаётся под залог квартиры по документам с одними параметрами, а на самом деле там все по другому. Например, увеличили жилую за счёт общей, расширили ванную комнату за счет кухни, демонтировали вентиляционный короб, вследствие чего общая площадь квартиры стала существенно больше и т.п.

Читайте: Согласование перепланировки в новостройках становится проще

Возможна ли ипотека после перепланировки квартиры?

Таким образом, ипотека по квартире с неузаконенной перепланировкой невозможна. Но в последнее время, в банках все более лояльно относятся к перепланировкам в ипотечных квартирах. Зачастую в штате банков, даже есть собственный специалист, который может оценить сложность перепланировки и дать рекомендации для проведения сделки. Данная сфера становится все более прозрачной и во многих случаях, при желании, собственник квартиры может сам согласовать несложную перепланировку.

В случае, если данная сделка одобряется, то банк дает собственнику предписание об узаконивании перепланировки в установленном порядке.

Срок предписания в каждом банке различный, но обычно его вполне достаточно, что бы привести все документы в порядок. Стоит отметить, что для согласования перепланировки в будущем понадобится согласие банка для перепланировки. Жилищная инспекция, при приеме документов, обязательно обратит внимание на пункт в свидетельстве о собственности «ипотека в силу закона» и попросит дополнительно предоставить согласие формального собственника — банка.

Как узаконить перепланировку в квартире?

Если сделали перепланировку, но не узаконили. Вызывается техник. С ним согласовывается перепланировка (если перепланировка сделана в допустимых местах), либо не согласовывается (если перепланировка сделана в недопустимых местах, как например, перенос мокрого места-кухни или с/у).

Читайте: Где получить бесплатную консультацию по перепланировке квартиры?

Если продавец хочет узаконить несогласованную перепланировку, например, мокрое место перенесли в спальню, то по закону это не возможно и техник поставит красные линии в БТИ, не согласованная перепланировка. Это значит, что продавец не может ее передать в наследство и подарить.

Продать может, но в свидетельстве будет обременение: Не санкционированная перепланировка. Сейчас можно сделать БТИ без выхода техника, но если вдруг зальете соседей, и к вам придут составлять акт, то государство узнает о перепланировке и дело может дойти до суда.

Читайте: С 1 декабря 2011 года в Москве вводится упрощенный порядок перепланировки помещений в жилых домах

Если у Вас не 1-ый жилой этаж, то согласовать перенос кухни на жилую комнату невозможно.

Самыми серьезными нарушениями в перепланировке обычно являются:

  • снос капитальных стен
  • изменение границ санузлов, если только оно происходит не за счет коридора
  • изменение границ квартиры путем создания пристроек
  • разрушение вентиляционных каналов
  • перенос водопровода и канализации в жилые комнаты (в коридор допустимо).

Что недопустимо при перепланировке?

  1. Нельзя объединять гостиную или любую другую жилую комнату и кухню, в которой для приготовления пищи используется газовая плита, переносить кухню в помещение спальни или другую жилую комнату
  2. Нельзя при перепланировке затруднять доступ служб к инженерным сетям и коммуникациям, вентилям и задвижкам общего назначения.
  3. Нельзя полностью разрушать стены, являющиеся несущими
  4. За счет площади комнат не разрешается увеличивать площадь кухни, ванной или санузла.
  5. И наоборот нельзя увеличивать площадь жилых комнат за счет кухни или ванной комнаты, а так же санузла.
  6. Нельзя устанавливать батареи отопления или монтировать теплый пол на балконах и лоджиях.
  7. Нельзя проводить работы, влияющие на вентиляционные каналы, приводящие к их заужению или перекрыванию.
  8. Нельзя выход из санузла делать в жилую комнату.

Данный вопрос один из самых распространенных при перепланировке квартир. В большинстве случаев, это сделать невозможно, так как действующие санитарные номы и правила запрещают размещение зоны кухни (которая является «мокрой» зоной) над жилыми зонами квартир расположенных этажом ниже.

Однако, есть исключения

Перенос кухни в комнату возможен в случаях:

  • если квартира находится на первом этаже.
  • если квартира находится на 2-ом и выше этажах, но при условии, что ниже находятся нежилые помещения.

При данных перепланировках, в первом случае, под кухней не будет вообще никаких помещений, ведь это первый этаж (подвал в расчет не берется). Во втором случае, действующим законодательством разрешено расположение нежилых помещений (кухня относится к нежилым помещениям), над нежилыми.

Проекты перепланировки переноса кухни в комнату, удовлетворяющие данным условиям, успешно проходят согласование.

ФРС регистрирует документы с неузаконенной перепланировкой. Другое дело, что для некоторых потенциальных покупателей это обстоятельство будет иметь значение.

Как и в других квартирах, перепланировка в ипотечной квартире не отличается по своему приципу по согласованию от других перепланировок.

Виды перепланировок

Все перепланировки делятся на три вида:

  • перепланировка по эскизу.
  • перепланировка по проекту.
  • перепланировка по проекту с затрагиванием несущих конструкций.

Самый простой и соответственно самый бюджетный вид перепланировки, это перепланировка по эскизу.
Данный вид согласования, не подразумевает заказ проектной документации и применяется для самых простых переустройств — например, демонтаж шкафов, устройство/демонтаж ненесущих перегородок, перестановка сантехнического оборудования в пределах существующих площадей санузла и ванной. Согласование происходит при наличии действующих документов БТИ. Обычно перепланировка в ипотечной квартире по эскизу полностью согласовывается за 2-3 месяца. Результатом являются документы БТИ в «черных линиях» которые отражают существующую планировку квартиры.

Следующий по сложности вид согласования — это «перепланировка по проекту». Данный вид согласований применяется для более сложных перепланировок — например, расширение ванной комнаты за счет коридора, с установкой на присоединенную площадь сантехнического оборудования, устройство новых санузлов, ванн, изменение конструкции полов и т.д. Здесь, для согласования уже необходимо заказывать проетную документацию. По требованияю жилищной инспекции, возможны согласования с СЭС, УГПС, АПУ и т.д. Но в целом и этот вид перепланировок в ипотечных квартирах не представляет особой сложности. Как правило, согласие банка и на этот вид перепланировок получить возможно.

И наконец, самым сложным видом согласований, является «перепланировка с затрагиванием несущих конструкций». В ипотечных квартирах встречается крайне редко, так как данный вид перепланировок крайне непредсказуем в плане согласований. Зачастую, ранее затронутые несущие конструкции согласовать в существующем виде невозможно и единственным выходом является возвращение планировки квартиры к первоначальному плану БТИ.

Процент по ипотеке может быть снижен для сотрудников системообразующих организаций РФ

Процент по ипотеке может быть снижен для сотрудников системообразующих организаций РФС 1 августа Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) вводит новый специальный вычет из процентной ставки по ипотечным программам АИЖК в размере 0,5 процентных пункта.

Как говорится в сообщении, данный вычет будет применяться для заемщиков-сотрудников компаний, которые: входят в список системообразующих организаций Российской Федерации, утвержденный Правительственной комиссией по повышению устойчивости развития российской экономики 25.12.2008; либо являются организацией оборонно-промышленного комплекса (список утвержден Приказом Министерства промышленной торговли России от 05.02.2013 137); либо имеют рейтинг не ниже минимально установленного на уровне не ниже «В-» международными рейтинговыми агентствами («Fitch Ratings», «S&P»), «ВЗ» — «Moody’s» или эквивалентные по уровню рейтинги национальных рейтинговых агентств («РусРейтинг», «Эксперт РА», «АК&М», «НРА»)

Читайте: Ипотека для молодой семьи. Какие программы доступного жилья для молодой семьи существуют?

Обязательным условием для получения вычета является наличие у компании социальной корпоративной политики, которая предусматривает поддержку своих сотрудников при приобретении/строительстве жилья (возмещение уплаченных процентов, частичное возмещение денежных средств, компенсация части первоначального взноса, оплата части процентов по кредиту, предоставление жилья по более низким ценам в рамках специальных программ и др.), сообщается в пресс-релизе.

Читайте: Как получить налоговый вычет на проценты по ипотечному кредиту? Необходимые документы и примеры расчета

По оценкам АИЖК, всего в России более 1000 компаний, которые потенциально могут соответствовать установленным требованиям для предоставления вычета сотрудникам. Рейтинг на требуемом уровне присвоен более чем 350 российским компаниям (данные «Эксперт РА»), среди которых около 10% реализуют социальную политику, направленную на поддержку своих сотрудников при покупке жилья.

Вычет из ставки может предоставляться по продуктам, реализуемым в промышленном масштабе («Стандарт», «Материнский капитал», «Новостройка», «Малоэтажное жилье).